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租房市场风向变了,立法先天不足怎补?

核心提示: 在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。

在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。

7月,一大波租房新政密集袭来——

4日,上海打响租赁卖地第一枪:要拿地,只准租,不准卖。

17日,广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场,其中保障“租购同权”引发民众关注。

20日,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。

目前,住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。

……

业内人士分析,一系列租房政策的出台,释放出重大信号,住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。

随着我国城市住房由“重售轻租”转向“租售并举”,住房租赁市场的法律缺口也愈加凸显。北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸近日在接受《法制日报》记者采访时说,由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖,所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足,造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板,完善房屋租赁制度顶层设计,通过法治手段遏制各种租房乱象。

租房乱

每个租房者都有部心酸史

“租房可得小心,一不留神就会被骗。”在北京市海淀区一家IT公司任职的刘伟,向《法制日报》记者说起两年前租房的尴尬。

刘伟先在网上租房平台找房源,看到几个不同房源的图片、联系方式都一模一样,他断定是假房源,便放弃网上租房。

通过单位附近小区张贴的广告,刘伟联系上了一名自称江子的二房东。看完房子,刘伟还算满意,当天就交了定金。在江子不停催促下,刘伟也没细看合同,就签了字,并按押一付三的约定交完房租,搬了进去。

令刘伟没想到的是,麻烦才刚刚开始。

刚住了一个月,刘伟就接到江子电话,催交下一季度房租。刘伟以“时间未到”为由拒绝交钱。

“结果他在电话里威胁我,说合同就是这么规定的,迟交超过两天就得赔偿两个月房租,否则有权让我搬走。”刘伟赶紧翻出合同,仔细一看,才发现有很多不平等条款隐藏其中。

“每一个租房人都有部心酸血泪史。”刘伟无奈说。

记者在刘伟的邀请下加入了一个“北京租房维权群”,群里有100多人,都是租房遇到问题的人。

“房东要求特别多,经常来‘视察’,屋里任何家具电器损坏都要赔钱,价格高得离谱。”

“住到一半,中介就强行涨房租,不然就领新租户来看房。”

……

租房维权群里,大家争相讲述自己遭遇的租房奇葩事,每个人情况各有不同,但当提到如何维权时,却都表示“没辙”。

据住建部相关统计和调查,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。其中以新就业的大学毕业生和外来务工人员为主要群体。

“每年6月到8月是房屋租赁的高峰期,正值大学生毕业、中小学生择校的时间段。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华说,租房市场的各种乱象,正是伴随着租房市场的火爆应运而生的。

而对于这些租房乱象,中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞一针见血地指出,这正是由于我国当前房屋租赁制度还不完善,缺乏相关立法的规制,无法有效保障房屋租赁当事人的合法权益。

立法缺

由以售为主向租售并举转变

“我国之前实施的房屋租赁政策一直强调‘居者有其屋’,正是由于这种政策导向,我国在最初的法律制度设计上,将商品房开发、销售作为发展住房的重中之重,比如在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”尹飞指出。

尹飞认为,我国的住房理念应适时改变,要从“居者有其屋”过渡到“住有所居”,也就是从买房转变成租房。这其实是给了大家更多的选择权,有能力的可以买房,中低收入群体在不买房的情况下,也能通过租房解决住房问题。

其实,近年来,我国房地产政策已作出相应调整,开始向“租售并举”的方向发展。

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

在程啸看来,近年来中央陆续发布的房地产调控政策,都在积极推动房屋租赁市场发展,我国房屋租赁市场或将在今后一个较长阶段成为房地产工作的“重头戏”。

对此,邹琳华认为,我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处,房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈,这些问题都需要从立法上加以解决。

尹飞建议,应当在国家层面尽快出台相关立法,对房屋租赁市场加以约束。应对保障房屋租赁双方的权益、改善居住环境、寻求快速解决房屋租赁纠纷机制、明确中介公司应承担的责任、拓展租赁房源等问题,在立法中予以明确规定。

据悉,今年5月,住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

此外,北京、广州、成都等城市也正着手准备出台住房租赁地方性法规。

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责任编辑:朱业勤
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